关于公募REITs的种种

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背景

2021年1月30日，沪深两市交易所正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。2021年5月17日晚间，首批9只公募REITs基金正式获得证监会批复，目前这些产品正陆续发布询价结果，这9只产品预计募集规模合计300亿左右！

一什么是REITs？

REITs的全称为Real Estate Investment Trusts, 即不动产投资信托基金。指依法向社会投资者发行收益凭证公开募集资金，通过不动产支持证券等特殊目的载体持有不动产项目，由管理人主动管理运营上述项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

在全球市场，REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品。目前全球已有四十余个国家和地区创立了REITs市场。REITs不仅打通了实体资产与金融市场间的投融资路径，其亦股亦债的特性也使其成为投资组合中重要的配置品种。

二什么是基础设施公募REITs？

我国公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施REITs在证券交易所上市交易。

基础设施REITs是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

简而言之，基础设施REITs可以让投资者用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。

*配图引用来自上海证券交易所

三基础设施REITs的特点

1.门槛低，二级市场可流通

基础设施资产作为一种非流动性资产，投资初始成本较高，锁定期较长。REITs在证券交易所上市，其流动性较好，且较低的初始投入即可买到资产的一部分，享有股权相关权益。

2.分红相对稳定

不动产项目每年可收取租金、收费等，产生稳定的收益。并且制度要求强制分红，赚了钱必须分给投资人，不能留存下来再做其他用途。

3.盘活存量资产

REITs可盘活存量资产，提升基础设施资产估值，获得流动性溢价，同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力企业“轻资产”运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济。

2021年5月29日 10:55

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